十年内,下沙会被大江东弯道超车吗?
2020-09-25 09:46:47 分类: 今日聚焦 来源: 912 阅读


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文丨李十三


最近的杭州街头,两种风格迥异的穿着打扮同框入镜:有人短袖短裤加凉鞋,一副夏天依旧的姿态,有人则是长裤长袖再外套,一副等待过冬的样子。


这一冷一热的表现,就好像是钱塘新区下沙与大江东的现状。


大江东,一片热土,从东到西、从南到北,俨然一个大工地形态,到处充满着“发展”的气息。


下沙,带着“开发区”的余温,一步一个脚印,但却没有飞跃性的进展。



下沙,拥有雄厚的基础,但是发展更新需要大量时间。


近日,浙江设计院提出的《下沙区块有机更新策略研究》(详情点击:《研究》,分析了下沙现存的弊病和未来的发展方向,这让下沙人民对这个城市的未来有了新的认识。


但是,这个有机更新,“脱胎换骨”的过程需要时间,很多时间。


尤其是工业区的“腾笼换鸟”,更不可能一蹴而就。


▲ 下沙用地现状


工业区占据了下沙多少土地?1/4还是1/5?


无论是几分之几,总之是比例非常大,而且,占据的是下沙的“腹地”,并且将居住、商业商务、高校等功能区割裂“孤立”了!


其实,在网络上有着这样的言论:下沙能不能发展,能发展成什么样,就看工业区会怎么更新。言下之意就是工业区的更新程度,决定着下沙发展的高度。不完全认同,但有道理。


发展需要人口,工业区虽然占据了一大块土地,但也提供了大量的人口(当然还有大量的税收)


下沙现在需要这些人口的支撑,这也决定了工业区厂区的搬迁,只能是一步一步缓缓而行。这边迁出工厂,那边引进企业,从而保障人口流动的相对平衡,甚至提升。


工业区这新一轮“洗牌”,任重而道远。



相比下沙,大江东的发展将走“更少的弯路”,规划的起点也将更高。


下沙27年(1993年设立经开区),是在一步步摸索中发展而来的。其中的走过的弯路有多少,不可估计,可能有些被改正了,但还是有不少问题遗留了下来。


但是大江东不一样,他可以说是“一张白纸”,可以有更合理的规划、更符合现在和未来的定位。而且,有了下沙的前车之鉴,大江东在发展进程中,也会有更多的宝贵经验可以借鉴。


▲ 钱塘新区战略规划


目前,下沙和大江东对比:


下沙有金沙湖,大江东有东沙湖;


下沙有金沙天街,大江东有江东天街;


下沙有地铁,大江东也有,还有2条(在建)


... ...


当然,大江东有的不止这些,还有管委会、金融小镇、高铁站(规划)、湿地公园......


而且,因为是“一张白纸”的缘故,大江东的工业区、商务区、居住区等布局划分比现在的下沙更加合理


▲ 钱塘新区战略规划


从上图中也可以看出,未来的大江东工业用地比较集中,而且在空间布局上也更加合理,工业主要集中在东面与北面,与居民区相对分离。


而且,从空间布局来看,即使有污染企业,在夏季/冬季(季风季节)也极大的避免了将污染空气吹向居民区。



金沙湖VS东沙湖,金沙湖更加醇熟,但是东沙湖的未来城市界面会更靓丽。


金沙湖的醇熟不仅体现在湖本身,周边的医院、商业、写字楼等,都从旁印证着。但是,因为“历史遗留”的问题,如:湖周边建有不少安置小区,金沙湖板块往南的工厂区,西面的机电城等,都影响了板块更好的发展。


但是东沙湖是“从零开始”的,虽然目前还处在一期开发中,但是已经避免了金沙湖周边出现的问题。


金沙湖的发展,受制于土地和“历史遗留问题”(发展,需要腾挪和拆后重建),但是东沙湖的发展,却是在高规划下进行的,拥有更多更多的可利用土地,更高的可塑性!


近日,大江东产城融合示范区(东沙湖板块)开发策略研究项目招标挂网,而与此同时,产城融合示范区的范围也呈现了出来。


▲ 产城融合示范区位置示意图


示范区内,双地铁覆盖,其中7号线连接西湖景区、钱江新城、奥体博览城以及城站、萧山机场两大交通枢纽;地铁8号线直达下沙,并可与1号线换乘。


目前,示范区内建有宝龙广场(即将开业)、龙湖天街(在建)、融创城TOD(在建)、金融小镇、智慧谷(在建)、杭高启成学校等,配套直逼金沙湖。


金沙湖整个“景观公园”占地面积约970亩,但是东沙湖未来将在现有基础上(湖域面积450亩)再开发三个湖区,总计水域面积可达2200亩!


湖域的大小,提供的是更多的发展可能性,而且这不是空想,而是已经在实施的工程(东沙湖一期目前已经开挖,已完成工程量40%,计划明年8月完工)


▲ 东沙湖示意图



大江东居民区正在集聚,正加快城市化进程。


大江东多农村,人口相对分散,但是现在,正慢慢的聚集在一起,往核心区聚拢。


至于集聚的原因:


1、新规划、新商品房的出现,让原住民有了改善的去处,也吸引了大江东周边的一些居民。


2、由于拆迁等原因,原先分散的村民,渐渐被集中安置,或在集中居住区购置商品房。


3、智造业、制造业等企业的落地,带来了大量的人口。同时,下沙企业搬迁至大江东后,也带来了相应的职工子弟。


▲ 大江东新建(待建)商品房项目


截止目前,大江东可售(待售)商品房已有16个之多,限价从1.46万/㎡~1.98万/㎡不等。


这样的价格,是杭州的洼地,吸引了更多新杭州人安家落户。


而且,大江东还有钱塘新区首个“未来社区”——云帆社区,一个集居住、商业、办公、双创、休闲娱乐及服务配套等功能于一体的社区。(详情点击:云帆社区究竟有何魅力?


互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能等先进技术还将为社区赋能。未来这里的居民,还可以依托智慧社区服务平台,解决大部分生活问题与不便。


▲ 云帆社区规划图



大江东学校、医疗等配套正在升级,紧追下沙,而地铁、高铁(规划)等方面已反超下沙。


学校,虽然没有下沙文海这样的“老牌”名校,但是大江东也引进了杭州高级中学、杭州第四中学等名校分校。同时,区域内8所学校同时挂牌为集团化学校!(详情点击:建兰、采荷二小、大关中学、翠苑中学新校区齐聚钱塘新区!


▲ 杭高钱塘学校


道路,头蓬快速路(新建),江东大道(改造提升),红十五线(改造提升)一些重要基建项目都已在进行中。


近日,又一条位于大江东腹地的道路——江东一路来了,标准段宽50米,投资约16亿!


另外,104国道杭州大江东河庄至萧山衙前段也已启动招标,总投资204亿,为大江东与周边区域(萧山、柯桥等)互通、交流新增一条大动脉。


▲ 江东一路部分招标公告


▲ 104国道部分招标公告


医疗,是大江东相对薄弱的一环,不过也在日前传来一个好消息:8月28日下午,杭州市第九人民医院(杭州市第一人民医院钱塘院区)揭牌仪式在原杭州市大江东医院举行。经市委市政府决定,原市大江东医院由钱塘新区管委会成建制划转至市卫生健康委管理。


▲ 来源:杭州市卫生健康委员会


地铁,7号线(在建)、8号线(在建)两条地铁线十字交叉,涉及大江东众多核心板块。


而在去年官方流出的“钱塘新区重大交通设施规划”中,大江东的轨道交通在数量上也多于下沙。


▲ 钱塘新区重大交通设施规划


大江东,另一种轨道交通——高铁,也正在来的路上。配合制造业、物流业的发展,居民的出行......


伴随着高铁站而来的,或许就是高铁TOD。


高铁TOD,是近几年兴起的一种发展模式,在杭州已有实践(杭州东站、在建杭州西站),而未来的大江东高铁站,预计也将遵循这种发展模式,发展成钱塘新区又一个核心。


▲ 新湾新城三年计划图  来源:新湾新城


而根据规划,在高铁新城(新湾),还将新建一所大型医院,服务大江东东侧居民。



大江东,钱塘新区下更多红利正在一步步兑现。更多的建筑,正从这一片沃土中拔地而起。但是,大江东真的会在十年后反超下沙吗?


不会。


第一、下沙毕竟有27年的发展沉淀,基础雄厚,这是大江东所不能比的。即使大江东有“前车之鉴”,能走更少弯路,但是发展,不是画图,需要时间。而且,大江东发展的同时,下沙也在前进。


第二、下沙的地段,相比大江东更加优越。从整个杭州来看,下沙俨然是枢纽一般的存在,是缝合东、西各大板块的重要粘合剂。


▲ 下沙区位示意图


第三、城市的发展能级有一个阶梯,以主城核心为至高点,一圈一圈往外递减。钱塘新区下,大江东与下沙的差距会越来越小,但要反超,仍需要莫大的契机。


但是,再发展十年,即使大江东不能反超下沙,在城市发展成果展示上更能让人眼前一亮的,必是大江东!你同意吗?



END



总编 | 文武    本次编辑 | 李十三


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