刚交付就转手!东湖城28000元/㎡,都会钱塘33000元/㎡,接手次新房值吗?
2020-08-05 09:55:23 分类: 今日聚焦 来源: 6714 阅读






文/诗怡

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自今年3月份以来,杭州二手房成交量连续四位数增长。刚刚过去的7月份,二手楼市依旧飘红。


据杭州我爱我家的数据统计显示,7月份全市(不含临安)二手房共成交了10919套,再一次破万套。


二手楼市交易统计(来源于我爱我家)


从上图中可以看出,今年7月的二手楼市成交量,相较于去年同期的7928套,涨幅高达37.73%,由此可见,尽管新房市场不少房源陆续开盘,但是置业者对于二手房市场的热情依然不减。


而钱塘新区的楼市,尤其是大江东,新房市场一直很受购房者关注。毕竟杭州主城范围内,新房还在“1”字头的板块寥寥无几,更何况,7月新出让的宅地限价已达19800元/㎡,离“2”字头恐怕不远了。


7月7日金成所竞得的龙湖东侧地块实景



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大江东的房价就真那么低?如果去看一下最近大江东二手市场,可能就觉得有点不安了。


大江东最具话题性的两个楼盘,要数金色和庄和大江之星


金色和庄外景图


2019年10月27日,“捂盘”两年的金色和庄,最后一幢1号楼开盘售罄,均价1.2万/㎡,220套房子,引来28714组登记,中签率0.77%。


而另一个,被业内人士戏称为“鸽王”的大江之星,2016年首开均价8500元/㎡,即使在16年底的最后一次加推中,均价也只有1.28万/㎡,时至今日,依然没有开盘的迹象。


但是,近几月这两盘的成交价格,妥妥的破了“2字头”大关。






金色和庄和大江之星的签约价



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或许是有实实在在的成交数据支撑,让大江东的房东们更有了底气。


今年5月底,大江东宝龙广场(龙润城),一期近400套房源刚刚交付,6月就迎来了二手房的“新鲜入市”,而且据透明售房网的数据统计,一度还上了6月份的二手房成交周榜单。


江东宝龙广场2018年11月最后一次开盘时的均价为16200元/㎡(含精装),但近两月成交价在2万2-2万4/㎡之间,差价相当可观。


东湖城实景图(来源于网络)


跟大江东宝龙广场同样位于核心区的东湖城,今年7月底刚刚完成交付,惊讶的是已有业主挂牌转手了!



其中一套89方户型,挂牌价竞高达250万,单价近2.8万元/㎡,且不满两年,还有5.3%的营业税!根据杭州二手房市场的交易惯例,总价250万的二手房,买家可能还需承担约12.6万元的营业税,这还不包括契税和个税


从单价来看,已和下沙沿江板块二手房相当,如果再算上这12.6万的营业税,折算单价近3万/㎡,这样的价位,已足够在下沙沿江成熟地段购买一套一线江景的同面积段小三房。





下沙沿江南二手房挂牌价


那么,东湖城的底气在哪?或许是因为核心区的优势。


大江东的核心区在东沙湖一带,而东湖城周围可谓“红盘”汇聚,龙湖·江与城、阳光城兴耀·花漾里、宝龙广场、还有“万人摇”的融创城。


周边商业环伺,邻近龙湖天街和宝龙广场,还有融创城的“双子星”写字楼,紧邻地铁7号线北二路站,坐享交通便利,可以说这里汇集了城市中心的核心要素。


大江东东沙湖实景


配套的加持,自然会让板块的价值有所提升。


大江东核心区汇集了板块重要的配套资源,龙湖江东天街近日通过云发布,揭开了面纱,预计明年第三季度开业。大江东宝龙广场预计今年年底也将开业,板块商业格局已初具端倪。


在建中的江东天街


但是,核心区目前还处于建设当中,配套只有真正投入使用,才能坐实板块的价值。


更何况,
同样是核心地段的花漾里,融创城二期还有高层房源待开盘,明年还有刚出让的金成项目也可期待。


近2.8万元/㎡的挂牌价,如果接手,买的或许就是大江东核心区的未来,但未来怎样,还有待时间来验证。


大江东目前新房资源并不少,等其他楼盘交付,二手市场房源还是相当充足的。按当前市场来看,2.8万元/㎡的东湖城挂牌价,恐怕很难出手。



04



一江之隔的大江东对岸的大学城北同样出现了刚交付即转手的房源。


刚过去不久的6月,钱塘新区第一个现房楼盘,晓春城·都会钱塘东区迎来了交付


晓春城·都会钱塘东区实景


但是,交付没多久,二手房平台上便陆陆续续出现了挂牌出售信息。


晓春城·都会钱塘东区,主要以洋房为主,另有两幢高层房源。目前,二手房平台上,洋房的挂牌价根据户型的差异,从2万8-3万3/㎡不等,高于高层挂牌价


鉴于洋房的舒适性,以及在下沙板块的稀缺性,也是能理解业主高价挂牌的心态。





都会钱塘东区挂牌价


但是,2019年10月开盘时,1-14#房源均价24652元/㎡,15-16#房源均价21900元/㎡,毛坯交付。


半年多时间,3万3/㎡的挂牌价,新、二手房差价超过8000元/㎡,且这些新挂牌的房源,大多还未满两年,会有人接手么?


大学城北配套逐渐成熟,学校资源丰富,另有水云和达城,圈圈里等社区商业体聚集,周边居住氛围日益成熟。


圈圈里商业中心


板块内早期交付楼盘,东郡国际,城市果岭等小区相对后来交付新房来说,得房率较高,户型利用率和实用性也更好,性价比也更高。


更何况,大学城北板块还有新房江山云樾即将开盘,精装限价26200元/㎡,沿江板块即将开盘的锦上文澜精装限价30000元/㎡,购房者能选择的空间还很大。


即使是下沙核心区的金沙湖板块,春风金沙和望金沙的新房精装限价为37500元/㎡,如果再加一点预算,选择金沙湖板块岂不更“香”。


都会钱塘东区实景图


由此来看,大学城北都会钱塘如果仅以洋房的优势,综合其他因素来看,3.3万/㎡的挂牌价并无明显优势。



05



那么,买房该买二手房还是新房?这要根据不同的情况来分析。


住宅市场的二手房买卖中会有各种税的产生,比如契税,个税和增值税等,按照目前杭州二手房的交易习惯来看,这些税费以及中介费,大多数时候由买家承担。所以,购买一套二手房,所付出的成本并不算少。



但二手房的好处就是即买即住,如果带装修,无需再折腾装修,且根据杭州目前的购房政策,二手房无需摇号。


如果购买的新房在热门板块,那就免不了要加入摇号大军,能否买到还需要点运气。如果是期房,那还有两三年的等房时间,对于纯刚需来说,意味着还需要租房两三年,这也是一笔不少的成本。且期房还存在很多的不确定性。



但好在,新房税费相对较少,只有契税。且目前市场上的新房,无论在外观设计和户型方面也都更符合如今的生活习惯,所谓颜值与实用并存


如果急于入住,那二手房更有优势,板块相对成熟,居住感会更好些;但如果不介意期房的等待和不确定性,且又介意二手房的税费成本,再加上如今杭州的新房限价,还是很值得入手的。


至于怎么买,还是要仁者见仁智者见智了,买到自己喜欢的房子才是最重要的事情。





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总编 | 文武    本次编辑 | 诗怡


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